30 Ott
A partire dal 2026, chi affitta case vacanze o appartamenti tramite portali online come Airbnb, Booking o Vrbo dovrà affrontare una novità fiscale importante: l’aumento della cedolare secca dal 21% al 26%.
Una misura che punta a equiparare la tassazione tra affitti turistici e locazioni tradizionali, ma che di fatto ridurrà i margini di guadagno per molti host e property manager italiani.
Vediamo insieme cosa cambia, chi sarà colpito e come prepararsi al meglio 👇
🔍 Cos’è la cedolare secca e cosa cambia dal 2026
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che permette ai proprietari di pagare un’unica imposta sostitutiva sul reddito da locazione, in alternativa a IRPEF, addizionali e imposta di registro.
Fino al 2025, per gli affitti brevi (inferiori a 30 giorni) l’aliquota è del 21%, ma con la Legge di Bilancio 2026 il Governo introduce un aumento al 26% per chi affitta tramite OTA (Online Travel Agencies).
Ecco la situazione riassunta:
✅ Chi affitta direttamente, senza OTA, potrebbe mantenere la cedolare al 21%;
⚠️ Chi utilizza piattaforme online come Airbnb o Booking passerà al 26%;
🚫 Chi gestisce più di 4 immobili rischia di essere considerato imprenditore e di perdere il regime agevolato.
💡 Perché aumenta la cedolare secca
Secondo il Ministero dell’Economia, l’obiettivo è contrastare l’evasione fiscale e riequilibrare la concorrenza tra affitti brevi turistici e contratti di locazione tradizionale.
Tuttavia, per molti proprietari e operatori del settore, questa mossa rischia di penalizzare gli host virtuosi, soprattutto quelli che già dichiarano tutto e operano in modo professionale.
Un aumento di cinque punti percentuali, in un contesto di costi di gestione crescenti e commissioni OTA già alte, potrebbe ridurre sensibilmente i margini netti.
🧾 Esempio pratico: quanto si paga in più dal 2026
Facciamo due conti semplici.
Se una casa vacanze incassa 20.000 € all’anno, oggi con la cedolare secca al 21% si pagano 4.200 € di tasse.
Dal 2026, con l’aliquota al 26%, si arriverà a 5.200 €.
Risultato? 1.000 € di tasse in più ogni anno.
E questo senza considerare:
le commissioni OTA (che arrivano fino al 15%);
le spese di pulizia, manutenzione e utenze;
eventuali costi di property management.
🚀 Come prepararsi all’aumento della cedolare secca
Ecco alcune strategie pratiche per non farti trovare impreparato:
1. Disintermedia le prenotazioni
Apri un tuo sito di prenotazione diretta, oppure affidati a un network professionale come QuickStay Advisors per gestire marketing e vendite fuori dalle OTA.
In questo modo potresti mantenere l’aliquota agevolata al 21%.
2. Rivedi il pricing
Aggiorna le tariffe per bilanciare l’aumento fiscale, mantenendo comunque competitività sul mercato.
3. Ottimizza i costi di gestione
Analizza spese di pulizia, biancheria, forniture e manutenzione. Anche una riduzione del 5% dei costi può compensare parte dell’imposta in più.
4. Comunica con i proprietari
Se gestisci immobili per conto terzi, spiega in modo trasparente cosa cambia e come proteggere la redditività delle case vacanze.
5. Diversifica i canali e i periodi
Non puntare solo sugli affitti brevi: valuta locazioni transitorie, mensili o stagionali per mantenere continuità di reddito.
⚖️ Impatto sul mercato degli affitti brevi
L’aumento della cedolare secca al 26% avrà diversi effetti sul mercato:
Riduzione dell’offerta di alloggi turistici regolari;
Incremento dei prezzi medi per notte;
Rischio di maggiore sommerso (affitti non dichiarati);
Spinta verso la disintermediazione digitale e la gestione autonoma.
Per i professionisti del settore extra-alberghiero, questa sarà una sfida ma anche un’opportunità per ripensare il modello di business e puntare su strategie più sostenibili e dirette.
🧭 Conclusioni
Dal 1° gennaio 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi salirà al 26% per chi affitta tramite portali OTA.
Una novità che cambierà l’equilibrio del mercato e che richiede una gestione più consapevole, strategica e indipendente.
📌 In sintesi:
se continui a usare le OTA, preparati a pagare di più;
se gestisci in autonomia o tramite un partner specializzato, puoi ancora restare al 21%.
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